משק עזר

משקי העזר, הם משקים חקלאיים קטנים שנועדו במקורם לשמש סיוע למפרנס העיקרי שעבד מחוץ לכפר החקלאי, שפרנסתו אינה מחקלאות, לייצר מזון לאספקה עצמית למשפחה באמצעות שטח חקלאי קטן.

משק העזר כולל מבנה מגורים אחד ושטח אדמה חקלאית קטן לגידול עצמי.
שטח משק העזר נע בדר"כ בין 3 – 6 דונם.

בעלי הזכויות במשקי העזר מתגוררים אומנם באגודה השיתופית, אך הם אינם בעלי זכויות בה. זכויותיו של בעל משק העזר ניתנות גם להעברה בירושה.

על משק העזר ניתן לבנות יחידה אחת למגורים בשטח של 160 מ"ר, כאשר כל בנייה מעל לשטח זה תחויב בתשלום נוסף לרמ"י, יחד עם זאת ואף על פי שהותר לבנות במשק העזר יחידת מגורים אחת בלבד, נכון להיום ובהמלצת האגודה השיתופית (אשר בעל המשק החקלאי אינו חבר בה), ניתן להכין תב"ע (תכנית בניין עיר) נקודתית אשר תבקש לפצל את משק העזר למספר מגרשי מגורים (בכפוף לתמ"א 35). משק עזר שפוצל או שהפך למגרש למגורים, יוצא מהמשבצת החקלאית המוחכרת לאגודה במושב. כמו כן, בהמלצת האגודה השיתופית יוכל בעל הזכויות במשק העזר לקבל מגרש בהרחבה.
קיימת מחלוקות רבות לגבי הגדרת הזכות המשפטית של משקי העזר בין כסיווגם כ"נחלה" לבין כסיווגם כ"משק עזר", המחלוקות נדונו לא אחת בפסיקה ואף הגיעו לעיתים לדיון בבית המשפט העליון. כעיקרון נקבעו מספר מבחנים לקביעה אם הנכס הינו "משק עזר" או "נחלה": נוסח חוזה החכירה, גודל המשק החקלאי, הגדרות הנכס בתוכנית המתאר, השימוש החקלאי בפועל, זכות ההצבעה, יחס האגודה כחברים ובעלי זכויות החלטה ועוד. אולם, כל מקרה יבחן לגופו ויקבע בהתאם למבחנים.

בית מקצועי            

הואיל ונדרשו בכפר החקלאי גם בעלי מקצוע - מורים, רופאים, עובדי ציבור וקהילה וכו' - שייעודם לשרת את כלל הציבור. לבעלי מקצועות אלו הוצע משק חקלאי, שמטרתו לשמש למגורים, להשלמת הכנסה, לספק תוצרת מזון לצריכה עצמית ולאפשר קיום אורח חיים המשתלב בכפר החקלאי.

הזכויות ב"בית המקצועי" רשומות על שם האגודה כמגרש מגורים לבעל מקצוע. במגרשים אלו אושרה בנייה עד 160 מ"ר ברוטו ליחידת מגורים והבנייה נעשית על ידי האגודה ועל חשבונה בלבד, ללא מימון הדיירים בכל צורה שהיא. האגודה החקלאית השיתופית מעמידה את בית המגורים לרשות עובדי ציבור שמקצועם דרוש בכפר. תקופת השכירות או השאלת הבית מהאגודה השיתופית, מוגבלת לתקופת פעילותו של בעל המקצוע.
שטח בית מקצועי, בדומה למשק עזר, הנו בין 3 – 6 דונם.

הזכויות בקרקע עליה מצויים אותם בתים מקצועיים שייכות לאגודה ומעמדם של היושבים בבתים אלה הוא כמעמד של ברי-רשות מטעם האגודה בלבד.

ברבות השנים, רכשו בעלי מקצוע את בית המגורים מהאגודה השיתופית והצטמצם ההבדל בין סטאטוס התושבים כ"בעלי מקצוע" או כ"בעלי משקי עזר", עד שמינהל מקרקעי ישראל הגדיר את כולם במסגרת "מגרשי מגורים בנויים במושבים". (ההגדרה מתוך החלטה מספר 840, מיום 9.7.98, בדבר מבצע היוון דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה בבנייה נמוכה למגורים). ועל כן נהנים בעלי המקצוע שרכשו את הזכויות בבית המקצועי מכל הזכויות שנהנים בעלי הזכויות ב"משק עזר" כמפורט דלעיל.

1. מגרש מגורים בהרחבה – על מנת לאפשר התפתחות והרחבת המושב לבני המקום ולתושבים המעוניינים להעתיק את מגוריהם למושב, וכמקור מימוני ממנו יכלו המושבים בעבר להפיק הכנסות להסדרת חובותיהם הכבדים, ניתנה לאגודות השיתופיות האפשרות להוסיף שכונות מגורים ויחידות דיור לתושבים שאינם בני המקום, ולצאצאי בני המקום כדור ההמשך אשר מעוניינים להמשיך ולהתגורר בקרבת ההורים.
היקף ההרחבה שהותר על פי החלטת רשות מקרקעי ישראל הוגבל לחצי דונם למגרש, כאשר המגרשים יוחכרו על ידי רשות מקרקעי ישראל למועמדים שיומלצו ע"י האגודה.

זכותם של בעלי מגרשי מגורים בנויים במושבים למגרש מגורים ב"הרחבה":

החלטות מועצת מקרקעי ישראל אפשרו הוספת מגרשי מגורים במושב החקלאי. ההחלטות נועדו להעניק לבני המקום אפשרות להקים את ביתם במושב מחוץ לנחלת הוריהם. כפועל יוצא מכך שבעלי זכות ההצבעה באגודה הינם בעלי נחלות, נהגו במושבים לאשר זכויות הרחבה לבעלי נחלות בלבד. בפסיקה נקבע, כי האבחנה בין בעלי נחלות לבעלי משקי עזר ובתים מקצועיים בלתי סבירה ונגועה באפליה, בחוסר תום לב ובשיקולים זרים. נקבע, כי למושב הסמכות להמליץ בפני רשות מקרקעי ישראל מי יאכלס את המגרשים, שכן המגרשים הם חלק מהמשבצת הקרקעית שהוחכרה למושב והיא נגרעת מהמושב עקב שינוי הייעוד וביצוע ההרחבה.

בה"פ 1569/95 (מחוזי ת"א) ניסים ואח' נ' בית עוזיאל ואח' קבע השופט זפט, כי הנימוק שמגרשי המגורים בהרחבה נגרעו מהמשבצת הקרקעית של האגודה, אינו מספיק כדי להפלות את בעלי המשקים החקלאיים לטובה לעומת בעלי משקי עזר בהקצאת מגרשי בנייה. מכיוון שעסקינן באדמות לאום, על האגודה לנהוג בשוויון בין שווים, וצאצאי בעלי משקי העזר שווים לצאצאי בעלי הנחלות. מכאן, שגם לבנים של בעלי משקי עזר יש זכות לטובת ההנאה הגלומה בהקצאת מגרשי הבנייה, והפלייתם אינה צודקת ואינה סבירה.

בע"א (ת"א) ישרש מושב עובדים בע"מ נ' מירב ליאני נקבע, כי על אף שהמשיבה לא הייתה חברת אגודה, אלא הוריה היו תושבים בעלי זכויות חכירה, יש לכלול אותה ברשימת המשתתפים בהגרלה.

בה"פ 1820/97 איתן גורפינקל ואח' נ' כפר טרומן מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ, השופטת ברון קבעה, כי אין להפלות בין בעלי משק עזר לבעלי הנחלות בזכויות למגרשים בתכנית ההרחבה.

בה"פ 214/01 בן עטיה שלום ואח' נ' ארגון פועלים להתיישבות שיתופית ואח' עתרו בני בעלי משק עזר נגד המושב בטענה, כי המושב לא הקצה להם מגרשים בהרחבה מתוך 15 מגרשים נוספים, זאת לאחר שלכל בעל נחלה הוקצה כבר מגרש מגורים בהרחבה. המגרשים הנוספים הוקצו כמגרש שני לבעלי נחלות, בעוד שבנים של בעלי משקי עזר לא זכו לכל הקצאה. לטענת מושב נווה ימין, קיים שוני בין בעלי נחלה, ששילמו דמי חכירה, לבין תושבי מושב אחרים שהם בעלי משק עזר, שלא שילמו סכום זה, וכי מדובר בהבחנה מותרת בין שונים ולא בהפליה אסורה בין שווים. השופטת גרסטל פסקה, שהשוני אינו רלוונטי בנסיבות העניין, ולכן עסקינן בהפליה פסולה.

לסיכום, הרי שגם לבעלי מגרשי מגורים בנויים במושבים ( בעלי הזכויות במשקי העזר ובבתים המקצועיים) זכות לקבל מגרש למגורים "בהרחבה".

זכותם של בעלי מגרשי מגורים בנויים במושבים לפיצול מגרש ושנוי ייעוד:

כאשר "בעל מגרש מגורים בנוי במושב" מבקש לפצל את המגרש למספר מגרשי מגורים או לשנות את ייעוד הקרקע למטרות בנייה, יהיה טיפול רשות מקרקעי ישראל כמקובל לגבי מגרשי מגורים עירוניים בבנייה נמוכה.

הפיצול יעשה באמצעות תכנון ואישור תב"ע נקודתית והתאם להוראות תמ"א 35 ונוהל מבא"ת, אלו כפופים לאישור האגודה, רשות מקרקעי ישראל והועדה לתכנון ובניה.

יוער כי במהלך השנים חלה הרחבה של זכויות בעלי משקי העזר ובעלי הבתים המקצועיים בפסיקה והשוואתם לזכויות בעלי נחלות. כך למשל אנו עדים לפסיקה על פיה אפשרה רשות מקרקעי ישראל, בפסק דין שניתן על דרך הפשרה, להתיר בניית 2 מבני מגורים במשק עזר וללא כל עלות נוספת עבור הבית השני וזאת לאור נוסחו של חוזה החכירה שנחתם בין בעל הזכויות לבין בעל משק העזר על פיו התאפשרה בניה של שני בתי מגורים.

נוכח האמור ולאור העובדה שמדובר בזכויות יקרות ערך, חשובות ומהותיות, אנו סבורים כי על בעלי משקי העזר והבתים המקצועיים לבחון את זכויותיהם באמצעות בעלי מקצוע מומחים לכך ולפעול בהקדם למימוש פוטנציאל נכסיהם, שכן מדובר בהוראות ביצוע ופסיקה העשויים להשתנות מעת לעת.

2. דוגמא למקרים שהותרו פיצולי בתים מקצועיים במושב זיתן – רשות מקרקעי ישראל אפשרה לא אחת פיצול של בתים מקצועיים (!) באמצעות עריכת ת ב " ע מקומית. כך למשל במושב זיתן אשרה רשות מקרקעי ישראל ת ב " ע גז/23/392 מיום 10.05.2006 המתירה פיצול בית מקצועי ובעתם חלוקה של מגרשים בהסכמה, קביעת הוראות בניה וקווי בניה, שינוי יעוד של מגרש המפוצל מבעלי מקצוע ומשקי עזר למגורים. במקרה זה הותר פיצול קרקע בשטח 2,439 מ"ר – 1,939 מ"ר מגורים לבעלי מקוצוע ומשקי עזר + 500 מ"ר למגורים. דוגמא נוספת ממושב זיתן, אושרה תב"ע גז/8/392 מיום 16.9.1995 והתירה פיצול בית מקצועי באמצעות חלוקת מגרש לשני מגרשים על מנת לאפשר הקמת יחידת דיור נוספת במגרש.
3. דוגמא למקרה שהותר פיצול משק עזר במושב מכמורת – ישנם מקרים בהם הותר לבעלי משקי עזר, להקים 2 יחידות מגורים בהתאם להוראות החוזה המקורי שבין רשות מקרקעי ישראל לחוכרים הראשונים. לדוגמא: שתי משפחות במושב מכמורת הגישו בקשה לבניית בית שני, מתוך הנחה שמגרשיהם מהווים "נחלה" כהגדרתה, אולם רשות מקרקעי ישראל התנגדה לבקשתם בטענה שמגרשיהם מהווים משקי עזר ולכן אין להם זכות לבנות בית שני. בין הצדדים התנהלה תביעה משפטית, כאשר במהלכה המציאו המשפחות מסמכים שהעידו שהמשק הוכר על ידי רשות מקרקעי ישראל בשנות ה- 60 וה- 70 כ"נחלה" וכן על העובדה כי ברשות מקרקעי ישראל הייתה קיימת אי בהירות לגבי מספר הנחלות שבישוב במהלך כל השנים. מנגד, טענו נציגי רשות מקרקעי ישראל, כי בשנות ה- 80, התברר שנפלו טעויות במסמכיהם ובגביית דמי החכירה במושב, אך הטעות הובאה לידיעת ועד האגודה ותוקנה בהסכמה. על כן, אין להקנות למשפחות זכויות יתר משל משקי עזר. בסופו של דבר, הסכימה רשות מקרקעי ישראל, במסגרת פשרה, להתיר למשפחות אלו לבנות בית נוסף כל אחת בשטח של 160 מ"ר וזאת ללא כל עלות נוספת עבור הבית השני. כמו כן יותר להם לפצל בית אחד מהמשק אם יחפצו בכך

 

 

המידע ניתן כשירות לצבור ובעיקר לבעלי הנחלה (המשק ולא יכול לשמש כעילה לתביעה כל שהיא                                  

האתר פונה לנשים ולגברים כאחד השימוש נעשה מטעמי נוחיות בלבד .  

המידע מוגש כשרות לציבור ולא יכול לשמש כעילה לתביעה כל שהיא     

אין באמור לעיל בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ומקיף